房地合一稅2.0的稅率級距是多少？

境內個人：持有2年以內45%，超過2年未逾5年35%，超過5年未逾10年20%，超過10年15%。符合自住條件者，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分課10%。因調職、非自願離職等非自願因素，或合建分屋、參與都更危老而持有5年以內者，適用20%。

自住優惠的400萬免稅額怎麼算？

400萬扣的是課稅所得，不是成交價。課稅所得等於成交價減取得成本、減可列費用、再減土地漲價總數額。課稅所得在400萬以內免稅，超過的部分乘以10%。要適用必須本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住連續滿6年，且6年內未出租或供營業使用，並且6年內未曾使用過這項優惠。

重購退稅可以退多少？

小換大，也就是重購價格大於或等於出售價格時，可以全額退還或扣抵已繳的房地合一稅；大換小則按重購價格占出售價格的比例退還。出售與重購的時間間隔須在2年內，先買後賣或先賣後買都可以，且重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則會被追繳。

賣房虧損還要申報房地合一稅嗎？

要。房地合一稅是有交易就要申報，不是有賺才要申報。完成所有權移轉登記日的次日起30天內就必須向國稅局辦理申報，虧損、免稅、適用自住優惠都一樣。未依規定申報會被處3,000元至30,000元罰鍰，而且虧損有申報，未來3年才能用來扣抵同性質的房地交易所得。

Property Sale P&L Calculator

賣掉這間房，
扣完稅到底賺多少？

房地合一稅 2.0 的級距落差很大——同一間房子，持有 4 年跟 6 年，稅率是 35% 和 20% 的差別。先把數字算出來，再決定要不要賣。

這個工具回答什麼

輸入 買入總價、賣出總價、持有年限、是否自住，立刻得到應納稅額與稅後淨獲利。
自動判定 45% / 35% / 20% / 15% 級距，並套用自住優惠 400 萬免稅額與重購退稅。
結果同時給你總報酬率與年化報酬率，方便跟其他資產比較。

① 填入你的數字

金額單位是「萬元」，填整數就好。

買入總價／當初的成交價

萬元

賣出總價／現在打算成交的價格

萬元

持有年限／從登記完成到出售，可填小數

年

0 年10 年20 年＋

是否符合自住條件？／設籍＋實際居住滿 6 年

是，自住否／不確定

進階條件（不填也能算）

我要用重購退稅（換屋）買賣間隔須在 2 年內，重購後 5 年內不得移轉或改作他用。出售費用沒有憑證，按成交價 3% 推計依規定上限 30 萬元。取消勾選可自行填實際費用。

取得時支付的費用／契稅、印花稅、代書規費、仲介費、可列舉裝修

萬元

可減除的土地漲價總數額／土增稅單上的「漲價總數額」，不確定就填 0

萬元

應繳土地增值稅／只影響實拿金額，不影響房地合一稅

萬元

納稅身分

符合非自願因素或合建分屋、都更危老如調職、非自願離職等法定情形，持有 5 年內可適用 20%。

② 你的損益結果

數字會隨你輸入即時更新。

適用稅率 20%

稅前獲利（價差毛利）

—

賣出總價－買入總價

房地合一稅

—

稅後淨獲利（實際落袋）

—

已扣除交易費用、土增稅與房地合一稅

總報酬率

—

稅後淨獲利 ÷ 買入總價

年化報酬率

—

以持有年限複利換算

課稅計算明細

賣出總價—

減：取得成本（買入總價＋取得費用）—

減：出售可列費用—

減：土地漲價總數額—

＝課稅所得—

× 適用稅率—

＝應納房地合一稅—

本試算依《所得稅法》第 14 條之 4 至之 8 及房地合一稅 2.0 規定製作，為簡化模型，未涵蓋全部個案情形（例如股權交易視同房地交易、繼承受贈之成本認定、預售屋換約等）。實際應納稅額以國稅局核定為準，金額較大時請併同會計師確認。

房地合一稅 2.0 稅率一覽（境內個人）

持有期間	稅率	白話說明
2 年以內	45%	賺 100 萬要繳 45 萬，短進短出幾乎沒空間。
超過 2 年、未逾 5 年	35%	買三、四年就想換屋的族群最痛的一段。
超過 5 年、未逾 10 年	20%	多數 2016～2021 年買房的屋主落在這一格。
超過 10 年	15%	長期持有的最低一般稅率。
自住優惠（設籍並實際居住滿 6 年）	400 萬免稅超過部分 10%	一次交易只能用一次，且 6 年內不得出租或營業。
非自願因素／合建分屋／都更危老（持有 5 年內）	20%	調職、非自願離職等法定情形可降稅。

其他身分	2 年以內	2～5 年	超過 5 年
境內營利事業	45%	35%	20%
非居住者（境外個人／外國法人）	45%	35%	35%

👉 小結：持有年限是唯一你「等一下就能改變」的變數。距離下一個級距只差幾個月時，先算過再決定要不要上架。

資料來源：財政部《所得稅法》第 14 條之 4、第 14 條之 5、第 14 條之 8 及房地合一課徵所得稅制度 2.0 相關規定。

關於這個試算，大家最常問的四件事

自住優惠的 400 萬，是不是賣 400 萬以下就免稅？

不是。400 萬扣的是課稅所得，不是成交價。課稅所得＝成交價－取得成本－可列費用－土地漲價總數額。例如 1,200 萬賣掉、當初 900 萬買、費用 40 萬，課稅所得約 260 萬，在 400 萬以內才免稅；超過的部分課 10%。而且要適用，必須本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住連續滿 6 年，6 年內未出租或供營業使用，且 6 年內沒用過這項優惠。

重購退稅到底能退多少？

小換大（重購價 ≥ 出售價）可全額退還或扣抵；大換小按「重購價 ÷ 出售價」的比例退。出售與重購的間隔要在 2 年內，先買後賣、先賣後買都可以；重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉，否則會被追繳。所有權人與設籍者須為本人或配偶。

賣房虧損還要申報嗎？

要。房地合一稅是「有交易就申報」，不是「有賺才申報」。完成所有權移轉登記日次日起 30 天內就要申報，虧損、免稅、適用自住優惠都一樣。沒申報會被處 3,000～30,000 元罰鍰；而且虧損有報，未來 3 年才能拿去扣抵同性質的房地交易所得。

裝潢費、仲介費可以扣嗎？

屬於「增置、改良或修繕」且效能超過兩年的支出，有統一發票或合法憑證的可列為成本；一般家具、家電、窗簾這類可搬走的東西不行。仲介服務費、代書費、印花稅、廣告費可列費用；房貸利息、管理費、水電費不行。完全沒有憑證時可按成交價 3% 推計，但上限 30 萬元——這就是本工具預設的算法。