我是何欣瑜，在三峽北大特區做不動產買賣。我不會一開口就叫你賣，我會先幫你把房地合一稅算出來，讓你看清楚「這間房子賣掉，實際到手多少」——然後你再決定要不要賣。
很多屋主在簽委託之前，只被問過一句話：「你想賣多少？」
沒有人問過他：「你知道賣掉之後，錢真正進口袋的是多少嗎？」
三峽北大有大量 2016 年之後才交屋的社區大樓，這代表一件事：這一區的屋主，幾乎全部適用房地合一新制。持有年數、當初怎麼取得、有沒有設籍滿六年、費用憑證留不留得住——每一項都直接影響你最後拿到的數字，而且動輒幾十萬到上百萬的差距。
我做的事情很簡單：在你決定賣之前，先把這筆帳算給你看。算完可能結論是「現在賣不划算，再等半年設籍滿六年」，那我就會這樣講。少賺一件的委託，換一個算得清楚的客戶，這筆生意我划算。
| 服務據點 | 有巢氏學勤加盟店 |
| 營業處所 | 新北市三峽區學勤路20號 |
| 營業員證號 | (113)登字第479423號 |
| 服務區域 | 三峽（北大特區）、鶯歌、樹林 |
| 專長 | 房地合一稅試算、換屋重購退稅規劃 |
不是「幫你努力」，是四個可以被你檢驗的交付物：試算表、行情比較、時程表、稅務動線。
從實價登錄抓出同社區、同樓層帶的成交紀錄，回推合理價格帶；同步算出房地合一稅、土增稅、仲介費、代償費用，給你一張「開價 → 實拿」對照表。開價是策略，不是願望。
三峽北大不是一個均質的區塊：學勤路、大同路、隆恩街、大學路各有各的生活圈與客層。我會告訴你哪一段是自住舒服、哪一段是未來好脫手，以及你這個預算最不該妥協的那一項是什麼。
換屋最容易出事的不是找不到房子，是「順序做錯」。先賣後買、先買後賣、重購退稅的 2 年與 5 年、設籍滿 6 年的時間點——這些排錯一次，代價可能是六位數。我會幫你把整條動線畫成時程表。
房地合一稅 2.0 從 2021 年 7 月 1 日上路到現在，規則沒變，但踩坑的人一直有。以下是稅率的完整對照，下面三張卡是我在第一線最常遇到的三個誤解。
| 持有期間 | 適用稅率 | 白話說明 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 賺 100 萬，繳走 45 萬。短進短出幾乎沒有空間。 |
| 超過 2 年、未逾 5 年 | 35% | 買了三年想換屋的族群最痛的一段。 |
| 超過 5 年、未逾 10 年 | 20% | 2016～2021 年在北大買房的人，很多正落在這裡。 |
| 超過 10 年 | 15% | 長期持有的最低一般稅率。 |
| 自住優惠（設籍並實際居住滿 6 年） | 課稅所得 400 萬免稅，超過部分 10% | 條件嚴格、一生只能用一次區間，錯過很可惜。 |
| 非自願因素／合建分屋／都更危老 （持有 5 年內） | 20% | 調職、非自願離職等法定情形，可降到 20%。 |
適用對象為中華民國境內居住之個人；境外個人、營利事業另有稅率。資料來源：財政部《所得稅法》第 14 條之 4、房地合一稅 2.0 規定。
房地合一稅是「有交易就申報」，不是「有賺才申報」。移轉登記日次日起 30 天內沒申報，罰 3,000～30,000 元。
不是賣 400 萬以下就免稅。扣的是「成交價減成本減費用減土漲數額」之後的數字。
自住優惠要「設籍＋持有＋實際居住」連續滿 6 年，而且 6 年內不能出租或營業。只把戶籍掛過去不算。
不用留資料、不用加好友，直接開來用。算完覺得數字怪怪的，再把畫面截圖傳給我。
輸入買入總價、賣出總價、持有年限、是否自住四個數字，立刻算出應納稅額、稅後真正落袋的金額，以及總報酬率與年化報酬率。
▲ 實際畫面示意：900 萬買進、1,200 萬賣出、持有 6 年、非自住。
不用先決定要不要賣，也不用先簽任何東西。你只要告訴我三件事：房子在哪、什麼時候買的、大概想賣多少，我就能給你一個接近的稅務與淨得數字。
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服務據點｜有巢氏學勤加盟店
新北市三峽區學勤路20號
服務區域｜新北市三峽區（北大特區為主）、鶯歌、樹林